Pajak kos kosan mulai tanggal 5 Januari 2024, Anda dapat terbebas dari kewajiban pembayaran pajak kos-kosan. Hal ini mengikuti implementasi Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
Sebelumnya, peraturan mengenai pajak kost mengacu pada UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD). Menurut peraturan tersebut, rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 dianggap sebagai hotel dan dikenakan pajak hotel dengan tarif tertinggi sebesar 10% dari pendapatan bruto bisnis kost tersebut.
Apa itu Pajak Kos Kosan?
Pajak merupakan kontribusi yang harus dibayarkan oleh individu atau badan yang memenuhi syarat sebagai wajib pajak. Dana yang terkumpul dari pajak ini akan digunakan untuk keperluan negara guna meningkatkan kesejahteraan rakyat.
Meskipun pembayar pajak tidak menerima imbalan langsung, sistem pajak melibatkan berbagai jenis, seperti Pajak Penghasilan (PPh) untuk individu dan badan usaha. Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM), dan Bea Meterai. Usaha kost sendiri dikenai Pajak Penghasilan.
Awalnya, kost termasuk dalam kategori hotel, dan menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Rumah kost dengan lebih dari sepuluh kamar dianggap seperti hotel dengan tarif pajak daerah tertinggi sebesar 10%.
Namun, tarif ini disesuaikan dengan kebijakan setiap daerah. Untuk kost dengan kurang dari sepuluh kamar, berdasarkan PPh Final Pasal 4 Ayat 2, tarif pajaknya tetap sebesar 10%.
*Baca Juga: Sistem Membangun Kekayaan Melalui Properti Tanpa Modal
Aturan Baru Pajak Bisnis Kos Tahun 2024
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, mulai tanggal 5 Januari 2024, aturan pajak kost mengacu pada UU HKPD Tahun 2022. Menurut peraturan ini, kost sekarang tidak lagi termasuk dalam kategori hotel, sehingga tidak lagi dianggap sebagai objek pajak daerah.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah RI Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Bisnis kost dianggap sebagai hasil usaha dan bukan hasil sewa tanah atau bangunan.
Pajak bisnis kost saat ini diatur oleh Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018. Menurut peraturan ini, wajib pajak dengan peredaran bruto kurang dari Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak akan dikenai Pajak Penghasilan Final (PPh Final) sebesar 0,5% dari penghasilan yang diterima dalam setahun.
Namun, jika pendapatan kotor kurang dari Rp500 juta per tahun, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022, pemilik kost berhak mendapatkan insentif pajak. Dengan demikian, pemilik kost dapat menikmati keuntungan berupa pembebasan pajak (PPh Final). Sehingga kewajiban pajaknya dapat menjadi sangat minim, bahkan mencapai nol rupiah.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa pemilik bisnis kost tidak lagi diwajibkan membayar pajak hotel atau PB1 sebesar 10%, melainkan hanya perlu membayar PPh Final sebesar 0,5%.
*Baca Juga: Cara Manajemen Pengelolaan Kost yang Baik dan Benar
Cara Terbaru Menghitung Pajak Kos
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, bisnis kost dengan pendapatan kurang dari Rp4,8 miliar per tahun akan dikenakan PPh Final. PPh Final adalah pemotongan pajak yang dilakukan sekali selama satu periode pajak.
Dengan kata lain, jika pendapatan termasuk dalam kategori PPh Final. Maka pajak penghasilan tidak akan dikenakan tarif umum dan akan dihitung bersamaan dengan penghasilan lain saat melaporkan SPT Tahunan.
Meskipun demikian, tetap diperlukan pelaporan tertulis dalam formulir SPT Tahunan. Meskipun tidak ada pembayaran tambahan yang harus dilakukan jika memenuhi syarat untuk insentif pajak sesuai dengan PP No. 55 Tahun 2022.
Tarif PPh Final yang dikenakan adalah sebesar 0,5% dari total pendapatan selama satu tahun. Oleh karena itu, Anda hanya perlu mencatat total penghasilan bruto dari sewa kamar kost dalam setahun, dan mengalikannya dengan 0,5%. Penting dicatat bahwa penghasilan bruto merujuk pada total pendapatan sebelum dikurangi biaya operasional.
*Baca Juga: Tips Jual Beli Rumah Kost yang Baik dan Benar
Contoh Perhitungan Pajak Kos 2024
Jika masih mengalami kesulitan dalam memahami konsep terbaru terkait pajak kost, kita akan menggunakan ilustrasi untuk memberikan gambaran yang lebih jelas.
Ilustrasi 1: Pemilik kost bebas pajak
Bu Dina, seorang pensiunan, memiliki sebuah kost dengan 10 kamar yang disewakan seharga Rp1.000.000 per kamar per bulan. Dalam satu bulan, Bu Dina mendapatkan penghasilan kotor sebesar Rp10.000.000 atau Rp120.000.000 per tahun. Karena pendapatannya masih di bawah Rp500 juta per tahun, Bu Dina bebas dari PPh Final.
Ilustrasi 2: Pemilik kost dengan pajak kost minim
Pak Rudi, pemilik kost dengan 20 kamar, menyewakan setiap kamarnya dengan harga Rp2.500.000 per bulan. Total penghasilan Pak Rudi adalah Rp50.000.000 per bulan atau Rp600.000.000 per tahun. Meskipun pendapatannya masih di bawah Rp4,8 miliar, Pak Rudi terkena PPh Final sebesar 0,5% karena melebihi batas penghasilan bruto Rp500.000.000.
Penghasilan Kena Pajak = Penghasilan Setahun – Batas Penghasilan Kotor
= Rp600.000.000 – Rp500.000.000 = Rp100.000.000
PPh Final = 0,5% x Penghasilan Kena Pajak
= 0,5% x Rp100.000.000 = Rp500.000
Sebagai hasilnya, Pak Rudi hanya perlu membayar 0,5% dari Rp100 juta, yaitu Rp500.000 saja.
Ilustrasi 3: Pemilik Kost dengan Pendapatan Tetap Lain
Ibu Lisa, seorang pemilik lima rumah kost, juga bekerja sebagai akuntan di sebuah perusahaan terpercaya. Pendapatan dari setiap kostnya adalah sebagai berikut: kost pertama Rp100 juta per tahun, kost kedua Rp180 juta per tahun, kost ketiga Rp120 juta per tahun, kost keempat Rp150 juta per tahun, dan kost kelima Rp150 juta per tahun.
Selain itu, Ibu Lisa juga menerima penghasilan tetap sebesar Rp25 juta per bulan atau Rp300 juta per tahun dari pekerjaan utamanya. Total pendapatan Ibu Lisa mencapai Rp1 miliar dalam setahun. Sehingga terkena PPh Final sebesar 0,5% karena melebihi batas penghasilan bruto Rp500.000.000. Berikut adalah perhitungannya:
Penghasilan Kena Pajak = Pendapatan Setahun – Batas Penghasilan Kotor
= Rp1.000.000.000 – Rp500.000.000 = Rp500.000.000
PPh Final = 0,5% x Penghasilan Kena Pajak
= 0,5% x Rp500.000.000 = Rp2.500.000
Sebagai hasilnya, Ibu Tasya diwajibkan membayar pajak penghasilan sebesar Rp2,5 juta sesuai dengan tarif PPh Final 0,5% dari Rp 500 juta.
*Baca Juga: Mengenal Bisnis Kos Kosan, Modal dan Untungnya!
Cara Bayar Pajak Kos Kosan
Setelah Anda mengetahui cara menghitung pajak kos kosan, Anda juga perlu mengetahui cara membayarnya. Nah berikut ini beberapa cara bayar pajak kos kosan:
1. Mengisi Formulir SSP (Surat Setoran Pajak)
Cara pertama yang dapat dilakukan adalah mengisi formulir SSP, yang umumnya disediakan oleh Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau bank. Formulir ini bisa diakses melalui website resmi Ditjen Pajak di pajak.go.id.
2. Pembayaran Pajak Secara Online
Ada dua opsi untuk membayar pajak secara online:
Melalui Aplikasi Online Pajak
Buat kode billing atau ID billing melalui aplikasi resmi yang telah disahkan oleh Direktorat Jenderal Pajak. Pada aplikasi tersebut, Anda hanya perlu menavigasi ke menu “Lainnya” dan memilih opsi “Setor Pajak.”
Selanjutnya, pilih masa pajak -> buat transaksi pajak, dan pilih jenis pajak. Isi detail informasi pajak, seperti periode dan jumlah pajak, serta informasi lainnya. Setelah itu, klik tombol “Minta Persetujuan.”
Di bagian ikon tiga titik, pilih opsi “Setujui Transaksi.” Pada halaman detail pembayaran, pilih metode pembayaran yang diinginkan, lalu klik tombol “Bayar.” Selain melalui aplikasi, Anda juga dapat memperoleh kode billing melalui situs resmi pajak.go.id, internet banking, atau melalui layanan teller bank.
Melalui Website djponline.pajak.go.id
Daftarkan alamat email dan nomor NPWP, serta informasi terkait seperti jenis pajak, nilai pembayaran, tahun pajak, dan lainnya. Sistem akan mengeluarkan kode billing. Gunakan kode ini untuk membayar melalui ATM, internet banking, kantor pos, atau bank. Kode ini berlaku selama 7 hari.
Setelah membayar pajak kos kosan, Anda perlu melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat 2 paling lambat tanggal 20 setiap bulan. Selain itu, laporan SPT Tahunan harus dibuat paling lambat tanggal 31 Maret di tahun berikutnya. Tetapi untuk SPT Tahunan tidak perlu membayar lagi, cukup membuat laporannya.
Ada banyak keuntungan yang dapat diperoleh dengan membayar pajak secara online. Seperti kemudahan dalam mengisi formulir pajak, bantuan sistem e-billing, dan menghindari kesalahan input data oleh teller bank.
Demikianlah penjelasan terkait pajak kos kosan terbaru tahun 2024, cara hitung dan bayarnya. Dengan melakukan perhitungan yang mudah dan memanfaatkan insentif yang ada, Pastikan Anda menjadi pemilik kos yang bertanggung jawab dengan memenuhi kewajiban pajak.